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Anleihen-Analyse: FCR Immobilien AG - hohe Mietrenditen und breit diversifiziertes Portfolio

| Quelle: fixed-income | Lesedauer etwa 5 min. | ► Text vorlesen ❚❚ Pause
Voraussichtlich bis 16. Februar kann die neue 6,00%-Unternehmensanleihe (ISIN
DE000A2G9G64) 2018/2023 der FCR Immobilien AG gezeichnet werden. Privatanleger
können die Anleihe via Börsenorder am Börsenplatz Frankfurt zeichnen. Die
Anleihe hat eine Laufzeit von 5 Jahren, die Zinszahlung erfolgt halbjährlich.
Das Emissionsvolumen beläuft sich auf bis zu 25 Mio. Euro. Nach Beendigung des
öffentlichen Angebots ist eine Notierung im Freiverkehr der Frankfurter
Wertpapierbörse ab dem 20.02.2018 vorgesehen. Die Anleihe verfügt über ein
umfangreiches Sicherungskonzept. So erfolgt eine Absicherung über nachrangige
Buchgrundschulden mittels eines Treuhänders. Der Emissionserlös soll primär zum
weiteren Ausbau des Immobilienbestandes sowie zum Rückkauf höher verzinster
Anleihen genutzt werden. Im vergangenen Jahr ist die FCR Immobilien AG auf
einen Immobilienbestand mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 140.000 m²
gewachsen. Dabei fokussiert sich die Gesellschaft auf Einkaufs- und
Fachmarktzentren in Deutschland. Aktuell verfügt die FCR Immobilien AG über 41
Immobilien, vorwiegend an Sekundärstandorten, da diese nach Einschätzung der
Gesellschaft über langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklungen verfügen
als Primärstandorte.

Insbesondere der positive Track Record am Kapitalmarkt (die 8,00%-FCR-Anleihe
2014/19 notiert bei 114,00%) spricht für eine erfolgreiche Emission.

Unternehmen
Die FCR Immobilien AG investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien, die primär
für den Einzelhandel genutzt werden, d.h. vor allem in Fachmarktzentren,
Shopping-Center oder innerstädtische Geschäftshäuser an Sekundärstandorten.

Diese Standorte bieten nach Ansicht der Emittentin eine langfristig stabilere
Miet- und Wertentwicklung als auf Konjunkturzyklen erfahrungsgemäß stärker
reagierende Immobilienmärkte in den Primär-Standorten. Daneben strebt die FCR
Immobilien AG – neben der Vereinnahmung von Mieterlösen – an, über geeignete
Property- und Asset-Management-Aktivitäten die bauliche und wirtschaftliche
Substanz, die Mieterstruktur, Mieterträge und Mietlaufzeiten zu optimieren und
nach Aufwertung der Immobilie diese wieder gewinnbringend zu verkaufen. Ihre
Erträge erwirtschaftet die FCR Immobilien AG somit im Wesentlichen aus a) der
Vermietung der direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien sowie b) dem
Verkauf einzelner Gewerbeobjekte nach erfolgreicher Werterhöhung.

Zum Datum dieses Prospekts umfasst das Immobilienportfolio der FCR-Gruppe 41
Immobilien, die sich bevorzugt in kleineren und mittelgroßen Städten und
Gemeinden befinden. Von diesen insgesamt 41 Immobilien hält die Emittentin zwei
Immobilien im Direktbesitz, die restlichen 39 Immobilien werden von eigenen
GmbH & Co. KGs gehalten, die sich zu 100% im Besitz der FCR Immobilien AG
befinden.

Mittelverwendung
Das Angebot soll zum einen der Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien
durch die FCR-Gruppe dienen. Zum anderen können die bestehenden Anleihen mit
der ISIN DE000A1YCF5F0 / WKN A1YC5F, ISIN DE000A12TW80 / WKN A12TW8 und ISIN
DE000A2BPUC4 / WKN A2BPUC in Höhe von bis zu 21 Mio. Euro dadurch zurückgekauft
werden.

Soweit der Emissionserlös zur Finanzierung des Erwerbs weiterer Immobilien
erfolgt, dient er primär der finanziellen Ausstattung von Tochtergesellschaften
der Emittentin zum Erwerb neuer Immobilien. Alternativ sollen die Erlöse auch
für die Finanzierung des Erwerbs von Immobilien unmittelbar durch die FCR AG
verwendet werden, wobei die Ausstattung der Tochtergesellschaften vorrangig
ist. Die Ausstattung der Tochtergesellschaften kann dabei sowohl durch
Eigenkapital als auch Darlehen in Form von wirtschaftlichem Eigenkapital
erfolgen. Die weitere Ausstattung der Tochtergesellschaften erfolgt
voraussichtlich über eine Fremdfinanzierung durch Banken.

Eine feste Zweckbindung über die Verwendung der Erlöse existiert jedoch nicht.
Soweit und solange der Nettoemissionserlös noch nicht für die Finanzierung des
Immobilienerwerbs benötigt wird, beabsichtigt die Emittentin, diesen in
liquiden kurzfristigen Bankeinlagen, Geldmarktinstrumenten, Staatsanleihen mit
kurzen Laufzeiten oder ähnlichen Instrumenten anzulegen, damit er bei Bedarf
kurzfristig zur Verfügung steht.

Stärken:
- positiver Track-Record am Kapitalmarkt (8,00%-Anleihe 2014/19 notiert bei
114,00%)
- Objekte mit attraktiver Mietrendite
- stille Reserven, Bilanzierung nach HGB (siehe Interview)
- breite Diversifikation in aktuell 41 Objekte
- Grundbuchschuld
- möglicher Börsengang könnte die Bilanzstruktur weiter verbessern

Schwächen:
- niedrige Eigenkapitalquote
- kein Rating

Fazit:
Die Gesellschaft verfügt über ein renditestarkes und mit 41 Objekten breit
diversifiziertes Portfolio an Fachmarktzentren und Shopping-Centern. Die
Gesellschaft bilanziert nach HGB, daher dürfte die Gesellschaft, insbesondere
aufgrund der Preissteigerungen am Immobilienmarkt sowie der aktiven
Bewirtschaftung und einem höheren Wert des Gesamtportfolios, über hohe stille
Reserven verfügen (siehe auch Interview mit Vorstand Falk Raudies). Die
Gesellschaft verfügt über einen positiven Track Record am Kapitalmarkt (die
8,00%-FCR-Immobilien-AG-Anleihe 2014/19 notiert bei 114,00%).

Kritisch ist die niedrige Eigenkapitalquote sowie ein fehlendes Rating zu
sehen. Allerdings dürfte die Gesellschaft, wie bereits ausgeführt, über
signifikante stille Reserven verfügen. In der Vergangenheit hat die
Gesellschaft selbst angeführt, einen Börsengang zu planen. Details hierzu hat
der Vorstand im Interview jedoch nicht genannt. Durch einen Börsengang könnte
die Bilanzstruktur jedoch weiter signifikant verbessert werden. Ein möglicher
Börsengang dürfte, sofern er mit einer signifikanten Kapitalerhöhung verbunden
wäre, den Anleihekurs positiv beeinflussen. Insgesamt spricht vieles für einen
Erfolg der Anleiheemission.

Text: Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/
(Foto: © FCR Immobilien AG)

Tab. 1: Eckdaten der neuen FCR Immobilien AG-Anleihe

Emittent

FCR Immobilien AG

Zeichnungsfrist

31.01.–16.02.2018

Kupon

6,00% p.a., Zahlung halbjährlich

Laufzeit

bis 20.02.2023 (5 Jahre)

Emissionsvolumen

bis zu 25 Mio. Euro

WKN / ISIN

A2G9G6 / DE000A2G9G64

Stückelung

1.000 Euro

Listing

Open Market (Freiverkehr) Börse Frankfurt

Besicherung

Grundbuchschuld (Treuhänder)

Internet

http://www.fcr-immobilien.de/anleihe


Tab. 2: Entwicklung des FCR-Konzerns



2012

2013

2014

2015

2016

Umsatz

458

1.506

3.277

12.727

12.146

EBITDA

205

832

1.498

3.690

2.946

EBIT

143

591

1.137

3.030

2.171

EBT

157

365

763

1.881

687



151

321

492

1.358

442 Angaben in TEuro, Quelle: FCR Immobilien AG,
2012 und 2013 Jahresabschluss des Rechtsvorgängers FCR Immobilen & Verwaltungs
GmbH & Co. KG




Quelle: fixed-income.org - Die Plattform für Investoren und Emittenten am
Anleihenmarkt.
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