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Anleihen-Analyse: Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH - Hohe Rendite mit Light Industrial-Objekten

| Quelle: fixed-income | Lesedauer etwa 7 min. | Text vorlesen Stop Pause Fortsetzen
Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH, München, begibt eine
Unternehmensanleihe (WKN A2GSD3 / ISIN DE000A2GSD35) mit einem Volumen von bis
zu 15 Mio. Euro, einem Kupon von 7% und einer Laufzeit von 7 Jahren an der
Börse München. Die Zeichnungsfrist beginnt ab dem 18. September und endet,
vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung, am 29. September um 15.00 Uhr. Ab
dem 2. Oktober wird die Anleihe dann im Freiverkehr der Börse München
gehandelt. Das Mindestplatzierungsvolumen liegt bei 7,5 Mio. Euro
(fill-or-kill). Privatanleger können via Börsenorder an der Börse München
zeichnen. Der Mindestzeichnungsbetrag wurde mit 10.000 Euro festgelegt bei
einer Stückelung von 1.000 Euro.

Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH plant mit einem klaren
„Buy & Hold“-Ansatz langfristig in die Assetklasse „Light Industrial Real
Estate“ (Industriebauten wie z. B. Produktions-, Montage- und Lagerhallen mit
einer Beimischung von Büro- und Sozialflächen) zu investieren. Die Gesellschaft
plant, die Immobilien mit Multiples zwischen sechs und zehn der
Jahresnettomiete zu erwerben, und geht von einer geplanten durchschnittlichen
Rendite von rund 10,6% p.a. aus.

Das operative Geschäft soll nicht durch eigene Mitarbeiter erfolgen, sondern
auf Basis eines Asset-Management-Vertrags mit der MS Industrie AG, der H2
Immobilienobjekte GmbH und der Comindo Creditmanagement GmbH durchgeführt
werden. Der Erwerb der Immobilien soll aus Gründen der Risikodiversifikation
nicht durch die Insofinance selbst, sondern durch Tochtergesellschaften
erfolgen. Diese werden von der Gesellschaft mit liquiden finanziellen Mitteln
aus der begebenen Anleihe entweder durch Gesellschaftereinlagen oder durch
Fremdkapital in Form von Darlehen ausgestattet.

Insofinance wird sie sich auf den Erwerb, die Finanzierung, Verwaltung und
Optimierung betriebsnotwendiger Immobilienobjekte fixieren. Geographisch
fokussiert sich die Gesellschaft auf den deutschsprachigen Raum (neben
Deutschland auch Österreich, die deutschsprachige Schweiz und Südtirol).
Immobilien werden erst mit Begebung der Anleihe und Zufluss des
Emissionserlöses erworben. Der Erwerb der Immobilien soll auf drei Wegen
erfolgen:

1) Erwerb aus Insolvenzverfahren
Die Insofinance beabsichtigt u. a. über Tochtergesellschaften
Bestandsimmobilien oder Objektgesellschaften von operativ tätigen,
mittelständischen Unternehmen in Insolvenz mit einer positiven
Fortführungsprognose zu erwerben. Der Erwerb der Immobilie erfolgt in diesem
Fall vom Insolvenzverwalter des Unternehmens oder bei Insolvenz in
Eigenverwaltung vom Unternehmen selbst. Durch die Gewinnung der Comindo
Creditmanagent GmbH als Partner erhält die Insofinance Zugang zu
Insolvenzverwaltern. Die Comindo Creditmanagement GmbH arbeitet im Rahmen ihrer
Geschäftstätigkeit u.a. bei der Finanzierung von Insolvenzverfahren oder dem
Erwerb von Restvermögenswerten im Rahmen von Insolvenzverfahren eng mit
Insolvenzverwaltern zusammen. Nach Ansicht der Gesellschaft gelingt es oft den
Insolvenzverwaltern, das operative Geschäft an einen neuen strategischen
Investor zu veräußern. Häufig haben die Investoren jedoch kein Interesse am
Erwerb von betrieblich genutzten Immobilien, die auch zur Insolvenzmasse
gehören, da durch den Erwerb finanzielle Mittel gebunden werden. Im Rahmen der
Insolvenzverfahren ist jedoch der Insolvenzverwalter verpflichtet, alle
Vermögensgegenstände zu verwerten, sodass es der Gesellschaft gelingen kann,
die Immobilie aus dem Insolvenzverfahren vergleichsweise günstig zu erwerben.
Der Erwerb durch die Emittentin erfolgt jedoch nur, wenn bereits ein
Mietvertrag über die Bestandsimmobilie mit der neuen operativ tätigen
Gesellschaft vorliegt.

2) Erwerb im Rahmen von „Sale-and-Lease-Back“-Lösungen
Neben dem Erwerb von Immobilien im Rahmen von Insolvenzverfahren beabsichtigt
die Gesellschaft, Bestandsimmobilien im Rahmen von
„Sale-and-Lease-Back“-Lösungen zu erwerben. Hierbei werden Immobilien von
operativ tätigen Unternehmen erworben und gleichzeitig an diese wieder
zurückvermietet. So haben beispielsweise bei M die Käufer von Unternehmen kein
Interesse am Erwerb der Betriebsimmobilien. Insofinance kann dann
„Sale-and-Lease-Back“-Lösungen bieten.

3) Erwerb vom Eigentümer, der nicht selbst Nutzer der Immobilie ist
Darüber hinaus ist der Erwerb von vermieteten Objekten außerhalb von
Insolvenzverfahren und „Sale-and-Lease-Back“-Lösungen direkt vom Eigentümer
denkbar.


Für den zukünftigen Mieter soll durch die Veräußerung der betriebsnotwendigen
Immobilie das tägliche Geschäft nicht negativ beeinflusst werden, weshalb die
Gesellschaft hier einen nahtlosen Übergang des Eigentums ohne Unterbrechung der
operativen Geschäftstätigkeit des veräußernden Unternehmens vorsieht. Nach dem
Erwerb können die Immobilien gemäß den Anforderungen des jeweiligen Mieters und
in Absprache mit diesem weiterentwickelt werden. So können bspw. vorhandene
freie Flächen bebaut und an die Anforderungen der Geschäftstätigkeit des
Mieters angepasst werden. Sollte es sich aus wirtschaftlichen oder
organisatorischen Gründen ergeben, zieht die Gesellschaft auch in Erwägung
Objektgesellschaften, die Immobilien im Eigentum halten, mehrheitlich zu
erwerben. Die Gesellschaft beabsichtigt in diesem Fall, grundsätzlich sämtliche
Anteile an einer Objektgesellschaft zu erwerben.

Besicherungskonzept
Die Anleihe der Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH ist gemäß
Treuhandvertrag u.a. wie folgt besichert:

1) Verpfändung von allen im Eigentum der Emittentin stehenden
Geschäftsanteilen an zukünftigen Tochtergesellschaften, die aus der Anleihe
finanziert werden
2) Hinterlegung einer Barsicherheit von 7% des Emissionsvolumens plus 50.000
Euro
3) Globalzession aller künftigen Forderungen der Emittentin gegenüber
zukünftigen Tochtergesellschaften, die als Darlehen ausgereicht werden, bis zu
einer Summe von 90% des Emissionserlöses

Objektauswahl und Finanzierung der Objekte
Bei der Auswahl der Objekte müssen die folgenden vier Anforderungen erfüllt
sein:
1) Industrielle Nutzung des Objektes
2) Der Vermietungsstand des Objektes muss mindestens 60% der vermietbaren
Gebäudeflächen betragen.
3) Das Objekt muss sich im deutschsprachigen Raum befinden.
4) Die Finanzierung des Objektes muss gewährleistet sein, d.h. verbindliche
Darlehenszusagen liegen vor und Eigenkapital in notwendiger Höhe ist liquide
vorhanden.

Zudem sollen die folgenden Kriterien erfüllt sein:
1) Kaufpreis soll maximal der 10-fachen Jahresnettosollmiete betragen.
2) Autobahnanbindung maximal 50 km entfernt
3) Die vermietbaren Flächen sind größer als 3.000 m 2 .
4) Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt auf Basis der
gewichteten Ist-Nettojahresmiete mindestens fünf Jahre.
5) Das Objekt ist frei von Altlasten.
6) Die Nettojahresmiete beträgt mindestens 60.000 Euro.
7) Es liegt eine gültige Baugenehmigung vor.
8) Mindestens 60% der Anschaffungskosten sind über Darlehen finanzierbar.
9) Wertschöpfungsmöglichkeit, z.B. durch Erweiterung oder effektivere
Flächengestaltung, ist möglich.
10) Geschäftstätigkeit der Mieter soll nicht gegen die guten Sitten verstoßen,
Rüstungsunternehmen sind ebenso ausgeschlossen wie Unternehmen aus dem Bereich
Glücksspiel.
11) Fremdfinanzierungen sollte aufgrund der Risikostreuung mit alternativen
Kreditinstituten verhandelt werden. „Non-recourse“-Finanzierungen sollten
möglich sein.

Insofinance beabsichtigt nach erfolgreicher Platzierung der Anleihe das
Immobilienportfolio in drei Phasen auszubauen:

1) Kauf von mehreren bereits identifizierten Immobilien, um ausreichend
Mieterträge zur Deckung der Anleihezinsen zu generieren.
2) Umfinanzierung der über die Anleihe finanzierten Immobilen durch Aufnahme
von Bankkrediten.
3) Der Mittelzufluss aus der Umfinanzierung dient der Finanzierung weiterer
Immobilienkäufe.

Die Gesellschaft beabsichtigt, den Emissionserlös u.a. zum Kauf einer
Immobilie für 3,03 Mio. Euro zu verwenden. In Burghausen soll ein Objekt für
2,52 Mio. Euro erworben werden. In Hostmar ist der Kauf einer Immobilie für
5,61 Mio. Euro beabsichtigt. Zudem soll eine Immobilie in Lehre für 1,806 Mio.
Euro erworben werden.

Stärken:
- Positiver Track Record der Initiatoren und des Managements mit der
BENO-Wandelanleihe (ISIN DE000A11QP91)
- guter Marktzugang
- Das Light Industrial Real Estate-Segment bietet attraktive Renditen.

Schwächen:
- SPV ohne nennenswertes Eigenkapital

Fazit:
Die Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH kauft Immobilien im Light
Industrial Real Estate, die hohe Renditen bieten. In einigen Bereichen ist der
Wettbewerb um attraktive Objekte weitaus weniger intensiv als in anderen
Immobiliensegmenten. So erwirbt die Gesellschaft auch Immobilien aus
Insolvenzen, wenn es beispielsweise einen Käufer für das operative Geschäft
gibt. Das Management hat hierfür spezifisches Know-how, das viele andere
Immobilienunternehmen nicht haben. Initiatoren und Management können mit der
Emission der BENO Holding AG-Wandelanleihe auf einen positiven Track Record
blicken. BENO investiert ebenfalls im Segment Light Industrial Real Estate. Der
Kurs der BENO-Wandelanleihe (ISIN DE000A11QP91) notierte am 15.09.2017 bei
105,00%. Das Konzept von Insofinance erscheint daher attraktiv.

Christian Schiffmacher, http://www.fixed-income.org/ , Foto © Insofinance

Tab. 1: Eckdaten der Insofinance-Anleihe

Emittent

Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH

Zeichnungsfrist

18.09.–29.09.2017

Kupon

7,00%

Laufzeit

30.09.2024 (7 Jahre)

Emissionsvolumen

15 Mio. Euro, Mindestvolumen 7,5 Mio. Euro

Stückelung

1.000 Euro, Mindestzeichnung 10.000 Euro

WKN / ISIN

A2GSD3 / DE000A2GSD35

Segment

Freiverkehr, Börse München

Internet

https://www.insofinance-immo.com/

Quelle: fixed-income.org - Die Plattform für Investoren und Emittenten am
Anleihenmarkt.

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