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Bernecker Börsenbriefe: Ganz plötzlich!

| Quelle: Hans A. Berneck... | Lesedauer etwa 3 min. | Text vorlesen Stop Pause Fortsetzen

Eine politische Bewegung, die fast aus dem Stand heraus entstand, verändert das Bild einer ganzen Branche, die zu den größten Gewinnern der letzten 20 Jahre zählte. Wie das? Über hohe Mieten wird umfangreich und seit Langem gestritten. Eine der wesentlichsten Ursachen liegt darin, dass aus dem sehr großen Bestand von Sozialwohnungen und Werkswohnungen der großen Konzerne Objekte der Gewinnmaximierung wurden. Denn Deutschland ist ein Mieterland und nur etwa 55 % entfallen auf Eigentumswohnungen. Darin liegt der Schwerpunkt. Die Idee war durchaus richtig und nachvollziehbar, aber die Folgen hat kaum jemand absehen wollen. Jedenfalls haben findige Investoren aus England und den USA mit nur kleinen deutschen Anteilen dies richtig gesehen.

Die deutschen Immobiliengesellschaften haben inzwischen einen Schwerpunkt in allen DAX-Indizes erreicht, ohne TecDAX. Vonovia wurde mit 23 Mrd. € Marktwert vor Deutsche Wohnen mit 14 Mrd. € ein Schwergewicht. Das unternehmerische Konzept ist also glänzend aufgegangen und hat auch die Qualität des deutschen Wohnungsangebotes verbessert. Freier Markt heißt aber auch, dass der Gewinn zu optimieren ist, wenn man den Erfolg dieser Börsenstrategie am Börsenwert misst. Die Ausgangslage war vor etwa 15 Jahren oder etwas mehr: Die Börsenkurse der damals schon bestehenden Immobiliengesellschaften lagen um 15 bi 20 % unter den NAV-Werten, also den gerechneten Vermögenswerten, wie sie von den Verwaltungen angegeben werden. Das entsprach dem internationalen Standard, soweit es überhaupt Vergleichswerte gibt.

Inzwischen sind die Börsenkurse deutlich über die NAV-Angaben gestiegen und darin drückt sich eine Wachstumsprämie aus. Sie unterstellt, dass das bisherige Wachstum der Immobilienwerte, insbesondere Wohnungsbau, in bisheriger Form weitergerechnet werden kann. Doch dies ist eher unwahrscheinlich oder gar unmöglich. Womit wir beim Punkt sind.

Um eine Korrektur um diese Wachstumsprämien kommen die Kurse nicht herum. 20 % als Durchschnitt sind wahrscheinlich. Dann sind alle wieder da, wo es wieder zu einem richtigen Abstand zwischen realen Werten und dem Börsenkurs kommen muss. Denn unverkennbar zeichnet sich ab, dass die politischen Initiativen, die kürzlich in Berlin begannen, eine ähnliche Breitenwirkung entfalten werden wie einst die Atomgegner ab Gorleben oder die Kohlegegner ab dem Hambacher Forst und nun der deutsche Wohnungsmarkt in seiner Breite. Denn dass die Politik sich auf diesem Gebiet bewegen muss, darf unterstellt werden. Umso mehr, als eine erhebliche Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Sektor preiswerter Wohnungen besteht. Gewissermaßen als Ersatz zu dem ehemaligen Sozialwohnungsbau, wo Deutschland übrigens vor gut 70 Jahren absolute Maßstäbe gesetzt hat. Also:

Kurskorrekturen bewirken Normalisierungen. Und jede erfolgreiche Börsenstory bedarf regelmäßig der Korrektur oder Konsolidierung, und deshalb nimmt man zunächst einmal die Gewinne mit.

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Hans A. Bernecker

Hans A. Bernecker Hans A. Bernecker ist das Urgestein der dt. Börse. Seit grob sechs Jahrzehnten bietet der Nationalökonom Orientierung bei der Markteinschätzung und der Ableitung von Investmentchancen. Neben seinem Informationsdienst "Die Actien-Börse" stehen diverse Börsenbriefe aus seinem Redaktionsteam. Charakteristisch ist sein Mut, bei Bedarf gegen den Meinungsstrom zu schwimmen. Dabei kommt ihm nicht nur sein langjähriger Erfahrungsschatz zugute, sondern auch unzählige persönliche Kontakte, die ihm besonders intime Einblicke ermöglichen.

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