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FCR Immobilien AG: Interview mit Vorstand Falk Raudies zur Anleiheemission

| Quelle: Deutsche Börse | Lesedauer etwa 8 min. | Text vorlesen Stop Pause Fortsetzen

Die FCR Immobilien AG bietet ihre besicherte 5,25%-Unternehmensanleihe 2019/24 (WKN A2TSB1, ISIN DE000A2TSB16) zur Zeichnung an. Das öffentliche Angebot richtet sich sowohl an institutionelle Investoren als auch an Privatanleger und läuft bis zum 26. April 2019. Kaufwünsche können über die Zeichnungsfunktionalität der Frankfurter Börse platziert werden. Die Laufzeit der Anleihe beträgt 5 Jahre bis zum 29. April 2024. Die Zinszahlung erfolgt halbjährlich zum 30. April und 30. Oktober eines Jahres. Das Emissionsvolumen beläuft sich auf bis zu 30 Mio. Euro bei einer Stückelung von nominal 1.000 Euro je Teilschuldverschreibung. Die zufließenden Mittel aus der Anleihe werden für den Ausbau des FCR-Immobilienportfolios verwendet. Die Rückzahlung der ausstehenden Anleihen 2014 / 2019 ist bereits vollumfänglich gesichert, die dafür erforderlichen Mittel sind bereits hinterlegt. Die Notierungsaufnahme der Anleihe an der Börse ist für den 30. April 2019 geplant.

finanztreff.de: Bitte erläutern Sie Ihr Geschäftsmodell.
Falk Raudies:
Die FCR Immobilien AG ist ein Immobilieninvestor, der spezialisiert ist auf Einkaufs- und Fachmarktzentren. Wir investieren dabei bundesweit und können durch unser hervorragendes Branchennetzwerk Objekte z.B. aus Sondersituationen besonders günstig kaufen, entwickeln die Immobilie im Rahmen eines aktiven Asset Managements dann weiter und verkaufen optimierte Objekte auch wieder. Gerne investieren wir in Sekundärlagen, weil wir hier eine stabilere Entwicklung bei den Miet- und Wertentwicklungen sehen. Wir profitieren also von einer Kombination aus attraktiven Mietrenditen und interessanten Veräußerungserlösen, wodurch wir eine überdurchschnittliche Rendite erzielen können.

finanztreff.de: Vor ca. 3 Wochen haben Sie eine Hotelimmobilie erworben. Wie passt das zu Ihrem Geschäftsmodell? War das ein Einzelfall oder wollen Sie sich breiter aufstellen?
Raudies:
Ergänzend zu unseren Kerninvestments im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland investieren wir auch in andere Bereiche des Immobilienmarktes, wie z.B. in Hotelimmobilien oder aber auch europaweit. Hintergrund ist, dass uns aus unserem Netzwerk immer wieder sehr vielversprechende Investmentmöglichkeiten angeboten werden. Diese Chancen nehmen wir natürlich gerne wahr, ohne unseren Fokus zu verlieren.

finanztreff.de: Welche Ankaufskriterien haben Sie?
Raudies:
Wir sind beim Einkauf flexibel. Entscheidend ist, dass unsere Analyse des Standortes und der Immobilie zu einem positiven Ergebnis kommt und wir Potenzial für Wertsteigerungen durch unser aktives Asset Management ermitteln. Dabei greifen wir auch auf künstliche Intelligenz zurück, wofür wir extra eine Tochtergesellschaft gegründet haben. Von der Investmentgröße schauen wir uns Einzelobjekte ebenso gerne wir Portfolios an, entsprechend kann die Investitionssumme bei 1 Mio. Euro oder auch bei bis zu 50 Mio. Euro liegen. Dabei schrecken uns auch keine Leerstände ab, und auch in Sekundärlagen investieren wir gerne.

finanztreff.de: Wie viele Objekte haben Sie aktuell im Bestand, wo ist der regionale Schwerpunkt und wie viele Objekte planen Sie mittelfristig?
Raudies:
Wir sind sehr aktiv sowohl auf der Ankaufs- als auch auf der Verkaufsseite, so dass sich unser Portfolio stetig weiterentwickelt. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Wertpapierprospekts hatten wir 57 Objekte im Bestand. Per Ende 2018 erzielten wir knapp 90 Prozent unserer Ist-Nettomieten im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren, der regionale Schwerpunkt der Mieteinnahmen lag in den westdeutschen Bundesländern mit über 60 Prozent. Knapp 6 Prozent der Mieteinnahmen erzielten wir durch unsere ausländischen Immobilien. Vielleicht noch eine Größe zur Orientierung: Ende 2018 hat unser Immobilienbestand 250 Mio. Euro erreicht. Wir sehen im Markt noch deutliches Wachstumspotenzial, die FCR Immobilien AG kann also wesentlich größer werden. Als einen Baustein der Finanzierung des Wachstums geben wir jetzt die neue Anleihe heraus.

finanztreff.de: Bitte erläutern Sie die Eckpunkte der Anleiheemission.
Raudies:
Unsere neue Anleihe 19/24 (WKN A2TSB1) verfügt über einen attraktiven Zins von 5,25 Prozent bei halbjährlicher Zinszahlung, ein Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. Euro bei einer Laufzeit von 5 Jahren. Die FCR Immobilien AG als Emittent ist ein seit Jahren dynamisch und profitabel wachsender Immobilieninvestor. Die Anleihe kann voraussichtlich noch bis zum 26. April 2019 über die Börse Frankfurt gezeichnet werden. Die Notierungsaufnahme an der Börse erfolgt voraussichtlich am 30. April.

finanztreff.de: Wie ist die Anleihe besichert?
Raudies:
Wir haben ein umfangreiches Sicherungspaket geschnürt. Hierzu gehören treuhänderisch gehaltene nachrangige Grundschulden ebenso wie ein Kündigungsrecht der Anleihegläubiger im Fall eines Kontrollwechsels sowie eine Ausschüttungsbegrenzung. Zudem haben wir uns einer transparenten Kommunikation verschrieben.

finanztreff.de: Sie sind an die Börse gegangen, Ihre Aktien werden im Segment Scale der Deutschen Börse gelistet. Welche Vorteile hat dies für die Anleihegläubiger?
Raudies:
Wir haben uns bewusst für eine Notierung im Scale-Segment entschieden, weil hier höhere Transparenzanforderungen gelten und wir schon in der Vergangenheit offen kommuniziert haben. Die Anleihegläubiger haben so Gewissheit, dass regelmäßig über die Geschäftsentwicklung der FCR Immobilien AG informiert wird. Ein deutlicher Vorteil gegenüber nicht börsennotierten Gesellschaften.

finanztreff.de: Die Interessen von Aktionären und Anleihegläubigern sind nicht immer identisch. Wie wollen Sie sich am Kapitalmarkt positionieren?
Raudies:
Wir sind ein seit Jahren am Kapitalmarkt aktiver Player und wissen um die Interessen der Investoren. Auch wenn die Anreizstrukturen der Aktionäre und Anleihegläubiger unterschiedlich sind, letztendlich freuen sich doch beide, wenn sich die Gesellschaft positiv weiterentwickelt. Dies ist unser Anspruch. Zudem haben wir mit der Ausschüttungsbegrenzung auch bewusst ein Signal für einen Interessenausgleich zwischen den verschiedenen Geldgebern gegeben. So müssen Teile der Gewinne in der FCR Immobilien AG verbleiben und erhöhen damit die Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft.

finanztreff.de: Welchen Umsatzanteil haben Sie in den letzten Jahren durch Mieterträge bzw. den Verkauf von Objekten erzielt und welche Umsatzverteilung streben Sie mittelfristig an?
Raudies:
Das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Verkaufserlösen kann von Jahr zu Jahr schwanken. In den vergangenen Jahren hatten wir jeweils eine etwa hälftige Verteilung. 2018 lag der Anteil der Verkäufe höher. Die Verteilung ist für mich aber nicht von besonderer Bedeutung. Wir stehen solide auf zwei Beinen, und wenn ein späterer Verkauf eines Objektes einen höheren Ertrag verspricht, dann verzichte ich in einem Jahr auch gerne auf die Verkaufserlöse aus diesem Objekt. Letztendlich entscheiden wir also jeweils im Einzelfall, wie lange wir welches Objekt behalten.

finanztreff.de: Welche Objekte halten Sie eher im Bestand und welche verkaufen Sie eher?
Wie hoch sind die durchschnittlichen Mietrenditen und Ihre durchschnittlichen Finanzierungskosten?
Raudies:
So lange wir Potenzial für Wertsteigerungen durch unser aktives Asset Management oder eine überdurchschnittliche Rendite sehen, behalten wir die Objekte im Bestand. Der Verkauf optimierter Objekte ist dabei fester Bestandteil des Geschäftsmodells, 2018 haben wir z.B. 9 Objekte veräußert. Dabei erzielten wir eine durchschnittliche Rendite von 32 Prozent bei einer Haltedauer von 22 Monaten. Unsere Ist-Nettomietrendite lag Ende 2018 bei 9,8 Prozent, die Potenzial-Nettomietrendite, die die vorhandenen Leerstandsflächen berücksichtigt, beträgt sogar 11,7 Prozent. Unsere durchschnittlichen Finanzierungskosten bei den Banken belaufen sich zum Vergleich auf rd. 2 Prozent. Unter Berücksichtigung der Anleihen liegt der durchschnittliche Zinssatz unseres Fremdkapitals bei 3,4 Prozent. Im Mai werden wir dann noch unsere ersten beiden Anleihen zurückzahlen, die noch einen Zinssatz von 11 Prozent aufweisen. Daraus ergibt sich für uns eine jährliche Zinsersparnis von allein 600 TSD. Euro. Unsere Bestandsimmobilien erzielen also eine sehr attraktive Verzinsung.

finanztreff.de: Wie lang ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)?
Raudies:
Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge beträgt aktuell rd. 5,5 Jahre. Wichtig ist mir aber auch zu betonen, dass wir eine Leerstandsquote von rd. 15 Prozent im Portfolio haben. Durch unser aktives Asset Management können wir also Schritt für Schritt weitere Wertpotenziale heben.

finanztreff.de: Wie finanzieren Sie beim Ankauf auf Objektebene?
Raudies:
Unsere Objekte müssen für sich stehen. Die Mieteinnahmen sollen zumindest die Finanzierungs- und die laufenden Kosten decken. Die Finanzierung setzt sich dabei aus einem grundbuchlich besicherten Darlehen sowie Mitteln aus unserer Anleihe sowie unserem Eigenkapital zusammen. So erzielen wir einen günstigen Mix bei den Finanzierungskonditionen.

finanztreff.de: Haftet die FCR Immobilien AG für Verbindlichkeiten der Objekt-/Tochtergesellschaften und haften die Objektgesellschaften für andere Objekt-/Schwestergesellschaften?
Raudies:
Unsere Immobilien verfügen zumeist über sogenannte Non-recourse-Finanzierungen. Dies bedeutet, dass die einzelnen Objektgesellschaften von der Haftung her alleine stehen, die FCR Immobilien AG haftet also in der Regel nicht für die einzelnen Immobilien.

finanztreff.de: Lassen Sie Ihre Objekte von externen Gutachtern bewerten? Welchen NAV je Aktie hat FCR aktuell?
Raudies:
Wir entscheiden im Einzelfall, ob wir für unsere Bewertungen externe Gutachten oder eigene Wertermittlungen, z.B. unter Einbeziehung unserer Marktdaten und künstlicher Intelligenz unserer Tochtergesellschaft, heranziehen. Unser NAV ist stetig gestiegen, Ende 2018 lag er bei 21,16 Euro je Aktie.

finanztreff.de: Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG am Laufzeitende der Anleihe – in fünf Jahren?
Raudies:
Wir wollen an die Entwicklung der vergangenen Jahre anknüpfen und weiter profitabel wachsen. Ausgehend von einem Marktwert unseres Immobilienbestandes von 250 Mio. Euro Ende 2018 sehe ich Potenzial für die FCR Immobilien AG, das mittel- bis langfristig auch einen Immobilienbestand von 1 Mrd. Euro zulässt.

Eckdaten der 5,25 % FCR-Anleihe 2019-24

Emittent

FCR Immobilien AG

Zeichnungsfrist

Bis 26.04.2019

Kupon

5,25% p.a.

Zinszahlung

Halbjährlich

ISIN / WKN

DE000A2TSB16 / A2TSB1

Volumen

Bis zu 30 Mio. Euro

Laufzeit

Bis 29.04.2024 (5 Jahre)

Stückelung

1.000 Euro

Listing

Open Market (Freiverkehr)

Besicherung

Grundschuld (Treuhänder)

Internet

https://fcr-immobilien.de/anleihe/

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