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OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL) / Europäische Büromärkte 2020 leiden unter ...

| Quelle: dpa-AFX | Lesedauer etwa 9 min. | Text vorlesen Stop Pause Fortsetzen
Europäische Büromärkte 2020 leiden unter dem wirtschaftlichen Double
Dip
Frankfurt (ots) -

- Trotz schwieriger Marktbedingungen Anstieg des gewichteten europäischen
Büro-Mietpreisindex im vierten Quartal 2020 gegenüber dem Vorquartal um 0,5
Prozent - im Jahresvergleich plus 1 Prozent, damit niedrigste Rate seit 2010
- Mit einem Minus von 35 Prozent deutliche Einbußen beim europäischen
Büroflächenumsatz im vierten Quartal 2020 gegenüber dem Vergleichszeitraum des
Vorjahres. Im Jahresvergleich massiver Rückgang von 41 Prozent auf 8,2 Mio. m²
- Trotz hoher Baufertigstellungen nur marginale Zunahme der europäischen
Büro-Leerstandsquote um 10 Basispunkte auf 6,4 Prozent

Die Reaktionen auf die Covid-19-Pandemie durch die nationalen
Gesundheitsschutzmaßen bestimmte auch in den letzten drei Monaten 2020 die
Wirtschaftsleistung und die Performance der Immobilienmärkte. Angesichts einer
beschleunigten zweiten Epidemie-Welle verhängten viele Länder in Europa zwischen
Oktober und Dezember weitere Beschränkungen bzw. Lockdowns für ihre Unternehmen
und Bürger. In der Folge wurden die Prognosen für das BIP-Wachstum im letzten
Quartal revidiert, so dass - nach einer kurzfristigen Erholung im Sommer - eine
erneute Rezession (Double-Dip) verzeichnet werden musste. Der Schwung hatte
bereits vor der Verschärfung der Beschränkungen nachgelassen, die
Unvorhersehbarkeit der Situation und die Planungsunfähigkeit für Haushalte und
Unternehmen widerspiegelnd. Die Ausweitung staatlicher Unterstützungsprogramme
hat dazu beitragen, die sich aus den verschärften Beschränkungen ergebenden
Auswirkungen bzw. den Schaden für die Wirtschaft zu minimieren. Sie vollständig
abzuwenden wird nicht möglich sein, Folgeschäden werden zunehmen, zumal mit
Beginn des neuen Jahres in vielen Ländern die Beschränkungen weiter verschärft
worden sind oder werden. Die Wirtschaft wird unmittelbar noch härter getroffen,
die Erholung verzögert, verlängert sich. Die Hoffnung für ein Durchbrechen des
Kreislaufs von Lockdown und Wiedereröffnung richtet sich auf die Durchführung
von Impfungen in der gesamten Region. Sie nähren die Aussicht auf eine Rückkehr
einer zumindest gewissen Normalität.

Büro-Spitzenmieten 2020 mit niedrigstem prozentualem Wachstum seit 2010

Die meisten auf der europäischen JLL-Immobilienuhr genannten 35 Märkte bewegen
sich im letzten Quartal des Jahres 2020 im gleichen Quadranten wie drei Monate
zuvor: im Verlangsamten Mietpreiswachstum oder am Anfang des Beschleunigten
Mietpreisrückgangs.

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im vierten Quartal
2020 (gegenüber Q 3) um 0,5 Prozent zu. Das Angebot an Flächen bei erstklassigen
Objekten in 1A-Lagen blieb in den meisten Städten knapp und war Grundlage für
die relativ widerstandsfähige Performance während dieser Pandemie. Mit einem
leichten Plus von 1 Prozent bewegte sich der jährliche Mietpreisanstieg 2020 in
Europa aber unter dem Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt (+3,6 % bzw. +2,6 %). Es ist
das niedrigste prozentuale Wachstum seit 2010.

Mietzuwächse wurden gegenüber dem Vorquartal (Q 4/Q 3 2020) in vier der 24
Index-Städte verzeichnet, darunter zwei deutsche Immobilienhochburgen: Hamburg
(Q 4/Q 3 2020: +3,3 % auf 372 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+2,7 % auf 456
Euro/m²/Jahr). Hamburg kann in der Krise mit einer diversifizierten Wirtschaft
punkten. Das ermöglicht der Stadt, ökonomische Einbrüche vergleichsweise gut
abzufedern. Zudem gibt es hier eine stark ausgeprägte Digitalwirtschaft, die
gerade im Pandemiejahr zu einer Schlüsselbranche geworden ist. Im
Jahresvergleich kommt Hamburg mit einem Plus von 6,9 Prozent nicht nur auf den
höchsten Mietpreiszuwachs unter den deutschen Big 7, sondern markiert darüber
hinaus auch den zweithöchsten Anstieg unter den europäischen Index-Städten. In
der deutschen Hauptstadt unterstützt dernach wie vor bestehende Angebotsmangel
bei hochwertigen Gebäuden und die vor allem mit Corona verbundene Abnahme der
spekulativen Bautätigkeit die Spitzenmieten. Im Jahresvergleich kommt Berlin auf
ein Plus von 2,7 Prozent.

Auch Paris (+3,3 % auf 930 Euro/m²/Jahr) und Edinburgh (+1,4 % auf 433
Euro/m²/Jahr) weisen ein Plus zwischen dem vierten und dritten Quartal 2020 auf.
Die, wenn auch geringen Zuwächse im Spitzensegment, bestätigen, dass sich selbst
in Pandemiezeiten noch nicht alle Märkte in mieterfreundliche Märkte gedreht
haben. In der französischen Hauptstadt etwa haben die Nominalmieten sogar das
zweite Quartal in Folge auf 930 Euro/m²/Jahr zugelegt. Der Grund ist das
Allzeit-Tief bei der Verfügbarkeit von 1A-Flächen.

Sinkende Spitzenmieten mussten im vierten Quartal für fünf Index-Städte notiert
werden, der stärkste in Lyon (4,5 % gegenüber Q3 auf 320 Euro/m²/Jahr), gefolgt
von London West End (- 2,1 % auf 1.383 Euro/m²/Jahr), Stockholm (- 2,0 % auf 746
Euro/m²/Jahr), Barcelona (- 1,8 % auf 324 Euro/m²/Jahr) und Madrid (- 1,4 % auf
432 Euro/m²/Jahr).

Bemerkenswert ist europaweit aber das Auseinanderlaufen der Spitzenmieten und
Mieten in Sekundärlagen. Letztere sind 2020 in fast allen Märkten Europas
gefallen.

Insgesamt geht JLL davon aus, dass die europäischen Spitzenmieten 2021 nicht
stark korrigiert werden, niedrig einstellige Rückgänge sind in einigen Städten
wahrscheinlich - genauso wie ein Anstieg ab 2022.

Incentives nehmen schneller zu

Der Blick auf den Index für die effektive Netto-Spitzenmiete zeigt im
Jahresvergleich (Q 4 2020/Q 4 2019) einen Rückgang um - 0,5 Prozent. Damit ist
2020 das erste Jahr seit 2013 mit einem Negativwert. Deutlich wird damit, dass
die Incentives wie zum Beispiel mietfreie Zeiten zugenommen haben. Die
Rahmenbedingungen im Coronajahr mit den vielfältigen Unsicherheiten und Folgen
haben bei einem Drittel aller analysierten europäischen Märkte im Laufe von 2020
im Jahresvergleich zu einer Verringerung der effektiven Netto-Spitzenmiete
geführt. Dazu gehören Prag (-12 % im Jahresvergleich), Amsterdam, Madrid,
Barcelona und Frankfurt mit jeweils einem Minus von sechs Prozent. Im
Durchschnitt stiegen sie 2020 um 150 Basispunkte auf 10 Prozent. 2021 ist mit
einem deutlichen Anstieg solcher Mietanreize zu rechnen, da die Vermieter
versuchen werden, ihre Mieteinnahmen zu sichern. Dies gilt insbesondere bei
Pipeline-Projekten für den Zeitraum 2021 bis 2023.

Schlag ins Kontor durch zwei Lockdowns - Büroflächenumsatz sinkt um 41 Prozent

Der im Sommer verbesserten Stimmung bei Verbrauchern und Wirtschaft wurde Ende
des Jahres ein weiterer Schlag versetzt, als eine neue Welle von
Covid-19-Infektionen in den meisten Teilen Europas zu erneuten
Lockdown-Beschränkungen geführt hat. Die Folge waren ausbleibende
Vermietungs-Abschlüsse, die auf 2021 verschoben wurden. Trotz der schwierigen
Rahmenbedingungen haben die letzten drei Monate immerhin gehalten, was in der
Regel ein viertes Quartal im Laufe eines Jahres ausmacht: das höchste
vierteljährliche Umsatzniveau. Gegenüber dem dritten Quartal lag das Volumen um
41 Prozent höher. Allerdings, Fakt ist auch: die vermieteten 2,4 Mio. m²
bewegten sich deutlich unter dem Abschlussquartal des Vorjahres (- 35 %) und
gehen in die Statistik als schwächstes viertes Quartal seit 2002 ein.

Insgesamt summierte sich das Umsatzvolumen 2020 auf 8,2 Mio. m², entsprechend
einem Minus im Jahresvergleich von 41 Prozent, sowohl der Fünf- als auch der
Zehnjahresschnitt sind deutlich unterschritten (-37 % bzw. -31 %). Die
Nettoabsorption (= Veränderung im belegten Bestand) ist positiv geblieben, fällt
aber auf den niedrigsten Stand seit der globalen Finanzkrise.

Nach einem wahrscheinlich schwachen Start in den ersten Monaten werden die
Aktivitäten ab Mitte 2021 wieder anziehen - vorausgesetzt die allgemeine
Situation entspannt sich durch eine große Anzahl erfolgreicher Impfungen. Ein
Plus von 15 bis 20 Prozent gegenüber dem schwachen 2020er Ergebnis könnte im
laufenden Jahr unterm Strich erzielt werden.

Eine Pandemie macht nicht vor Grenzen halt: 20 analysierte westeuropäische als
auch vier mittel- und osteuropäischen Märkte verzeichneten 2020 gleichermaßen
deutlich zweistellige Einbußen (- 41 % bzw. - 39% gegenüber 2019). Mit einem
Zuwachs von einem Viertel gegenüber dem Vorjahr war Luxemburg der einzige Markt,
der bei den Büroflächen ein Umsatzplus gegenüber 2019 vermelden konnte. Dies war
auf eine Handvoll großer einmaliger Transaktionen zurückzuführen.

Auch für die deutschen Büromärkte ist für das Gesamtjahr 2020 eine deutliche
Nachfrageschwäche zu konstatieren, wobei das vierte Quartal gegenüber den
Monaten Juli bis Ende September noch einmal deutlich zulegte, vor allem in
Berlin, Hamburg und Frankfurt. Unterm Strich beläuft sich der Rückgang des
Büroflächenumsatzes in den Big 7 2020 auf über 33 Prozent, das Gesamtvolumen
schließt mit 2,67 Mio. m². In der aktuellen Rezession überwiegt der Rotstift:
Umzugspläne werden zunächst aufgeschoben oder es wird eine Vertragsverlängerung
in den bestehenden Flächen angestrebt. In der Konsequenz fehlen vor allem die
großflächigen Vermietungen ab 10.000 m².

Weiter von Einbußen betroffen ist London . Neben der Pandemie gab es in
Großbritannien aufgrund der mit dem Brexit verbundenen Unsicherheit erheblichen
Gegenwind. Zusammen mit dem nochmals rückläufigen Umsatz im vierten Quartal auf
66.000 m² schlugen 2020 insgesamt nur 411.000 m² zu Buche, das niedrigste jemals
erzielte Gesamtjahresergebnis. Mit dem Vermeiden eines harten Brexit sind
zumindest einige Voraussetzungen für ein steigendes Geschäftsvertrauen in 2021
geschaffen. Auch Paris , flächenmäßig größter Büromarkt, mit einem Umsatz in den
letzten drei Monaten, der mit 409.000 m² beinahe so hoch ausfiel wie das
addierte Volumen aus dem zweiten und dritten Quartal muss insgesamt
Jahreseinbußen von - 45 Prozent verkraften.

Neben den Märkten in den dominierenden Volkwirtschaften Deutschland, UK und
Frankreich verzeichneten 2020 acht der 24 europäischen Index-Städte im
Jahresvergleich Umsatzrückgänge von mindestens 50 Prozent. Außer London (- 77%)
betraf das Utrecht (- 67 %) und Barcelona (-64 %) am stärksten. Dublin, Lyon,
Budapest, Den Haag und Stockholm lagen zwischen - 55 und - 50 Prozent.

Büroflächenleerstand in den meisten Märkten leicht gestiegen - Tendenz leicht
aufwärts - Fertigstellungen 2021 so hoch wie noch nie?

Die Leerstandsquote für Büroflächen ist in Europa das vierte Quartal in Folge
leicht auf 6,4 Prozent angestiegen (+ 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal).
Nur drei der 24 Indexmärkte konnten auf einen Rückgang verweisen: Paris (- 80
Bps auf 5,2 %), Utrecht (- 60 Bps auf 6,4 %) und Frankfurt (-40 Bps auf 6,1 %).
In den deutschen Immobilienhochburgen hat die Büro-Leerstandsquote zum
Jahresende im Schnitt 3,7 Prozent (2019: 3,0 %) erreicht und bewegt sich damit
aber immer noch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt. Im Gegensatz zum
Umsatz zeigen sich die Big 7 in Bezug auf die Leerstandsentwicklung noch
uneinheitlich. Während in der Aggregation das Volumen freier Flächen im
Jahresvergleich um 23 Prozent angestiegen ist, verzeichnete Stuttgart noch einen
weiteren Rückgang und auch in Hamburg blieb der Leerstand stabil.
Überdurchschnittlich mit Raten von jeweils über 50 Prozent zog der Leerstand
dagegen in Berlin und München an. Man darf aber nicht übersehen, dass die
Leerstandsquoten auch hier mit 2,8 und 3,5 Prozent weiterhin sehr niedrig sind.
In der Tendenz werden die Leerstände in Deutschland bis Ende 2021 weiter
zunehmen auf durchschnittlich 4,5 Prozent. Der Büromarkt ist damit aber weit von
einer Angebotsschwemme entfernt.

In 18 der 24 Indexmärkte hat der Leerstand zugelegt, angeführt von Barcelona
(+150 Basispunkte auf 6,7 %), Luxemburg (+120 Bps auf 4,1 %), Dublin (+100 Bps
auf 10,3 %), London (+ 80 Bps auf 6,6 %). Für 2021 wird eine Zunahme des
europäischen Büroflächen-Leerstands um 120 Basispunkte auf rund 7,6 %
prognostiziert - der höchste Stand seit 2017. Neben dem hohen
Fertigstellungsniveau ist dies auch teilweise auf die Zunahme von aktuell nicht
benötigten Flächen zurückzuführen, die Nutzer an Untermieter abgeben, um damit
Mieteinnahmen zu generieren. Dies dürfte sich in den Zahlen ab 2021 stärker
widerspiegeln.

Die europaweiten Projektentwicklungsaktivitäten erreichten 2020 mit 4,4 Mio. m²
das höchste Niveau seit 2014 . Dabei entfielen auf die Monate Oktober bis
einschließlich Dezember Baufertigstellungen von rund 1,6 Mio. m² und damit das
höchste vierteljährliche Volumen seit dem vierten Quartal 2008. London (281.000
m²), Berlin (197.000 m²), Paris (171.000 m²) und Hamburg (122.000 m²) machten
den größten Teil solcher neuen Flächen aus. Wenn die Planungen nicht verschoben
oder bis auf Weiteres zurückgefahren werden, wird 2021 ein Neubauvolumen von 8,2
Mio. m² Bürofläche in Europa erwartet. Das wäre dann das höchste jemals
verzeichnete Volumen.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, mailto:dorothea.koch@eu.jll.com

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/62984/4815556
OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL)


Quelle: dpa-AFX
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