Die Turbulenzen bei US-Gewerbeimmobilien schocken seit mehreren Wochen die Märkte. DER AKTIONÄR hat mit Professor Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Leiter der IREBS Immobilienakademie, gesprochen. Im Interview geht es neben den USA auch um Europa und mögliche Ansteckungseffekte für Banken abseits vom Markt für Büroimmobilien.

Den konkreten Fall kann ich nicht beurteilen, da ich keine Einzelunternehmensanalysen durchführe, doch allgemein war mit höheren Belastungen für Banken mit einem Konzentrationsrisiko auf gewerbliche Immobiliendarlehen zu rechnen, denn die höheren Zinsen und die sich ändernden Arbeitswelten belasten Büroimmobilien sowohl auf der Finanzierungs- als auch auf der Nutzungsseite.

Kleine Banken müssen sich häufig fokussieren. Dabei entstehen schneller Klumpenrisiken als bei größeren Banken. Dort, wo zu stark auf Büroimmobilienfinanzierungen gesetzt wurde, steigen dann auch die Risiken für das gesamte Geschäftsmodell.

Wahrscheinlich stehen die Großbanken besser da, weil sie ihr Geschäft besser sektoral als auch regional diversifizieren können. Aber hier gilt: Größe allein ist keine Garantie. Gerade die großen Banken werden zudem intensiver von der Aufsicht betrachtet als vor der Finanzkrise.

Letztlich gab es in den letzten Jahren bereits große Anpassungen bei Einzelhandelsimmobilien und im Zuge der Corona-Pandemie auch bei Hotelportfolios. Die Einzelhandelsrisiken sind mittlerweile von allen verstanden, und die Hotelrisiken klingen ab. Für Industrie- und Logistikimmobilien könnte insofern etwas Entwarnung gegeben werden, weil sie von der wirtschaftspolitischen Stärkung der industriellen Basis profitieren. Es bleiben aber auch auf diesen Teilmärkten die Risiken der zinsinduzierten Neubewertung. Insofern sind die Risiken für die Büromärkte nicht die einzigen, wohl aber die akuten.

Aktuell zeichnet sich das zum Glück nicht ab. Die Ausfallquoten sind noch für die gesamten USA niedrig. Die Banken sind besser kapitalisiert, und Verbriefungen spielen eine geringere Rolle. Doch gerade weil die Zinssenkungsfantasien am aktuellen Rand etwas weniger optimistisch ausfallen als Ende 2023 bleibt die Lage sicherlich angespannt.

Letztlich werden alle Institute, die Büroimmobilien in den USA (und letztlich nicht nur dort) finanziert haben, die Risiken spüren. Weil der Kapitalmarkt aber sehr schnell reagiert und manchmal auch überreagiert, werden die Entwicklungen an der Börse immer schneller und zum Teil sehr heftig bewertet. Aber auch hier gilt, dass die Nichtnotierung allein kein Schutz ist.

Die USA werden wahrscheinlich früher und schneller wieder wirtschaftlich wachsen. Das hilft immer. Doch wichtiger in der aktuellen Belastung ist, dass die europäischen Städte stärker auf Mischnutzungen in den Städten ausgerichtet sind, Pendeldistanzen sind kürzer und folglich ist die Bereitschaft wieder ins Büro zu gehen (etwas) größer. Dies stabilisiert das Bürosegment. Welcher dieser beiden Faktoren überwiegt, ist aktuell schwer einzuschätzen, da Unternehmen heute mehr als in früheren Jahrzehnten ihre Mitarbeiter versuchen werden, strategisch zu halten. Vermutlich dürften die Leerstände insgesamt in Europa weniger stark steigen als in den USA. Wobei auch für die USA gilt, dass es erhebliche regionale Unterschiede gibt und gerade die Küstenregionen im Osten und Westen von der Anpassung betroffen sind. 

Herr Professor Just, vielen Dank für das Gespräch!